חוק השכירות והשאילה נועד להסדיר את היחסים המשפטיים בין משכיר לשוכר, ולהגן על זכויות של שוכרים ומשכירים כאחד. החוק מגדיר את חובותיהם וזכויותיהם של הצדדים, בשביל למנוע מחלוקות וליצור ודאות משפטית. לחוק חשיבות רבה בשוק הנדל"ן, שכן הוא מספק מסגרת ברורה לעסקאות שכירות ומאפשר לצדדים לכרות חוזים בצורה מושכלת ומוסדרת. זכויות שוכרים על פי חוק השכירות והשאילה נוגע לנושאים מהותיים כמו תנאי השכירות, אחריות לתיקונים, העברת זכויות, פינוי הנכס ועוד.
חוק השכירות
תיקונים ושינויים אחרונים
בשנים האחרונות נערכו מספר תיקונים בחוק השכירות והשאילה, בשביל להתאימו למציאות המשתנה בשוק הנדל"ן. בין השינויים הבולטים אפשר למנות את הגבלת גובה הערבויות שמשכיר רשאי לגבות, חובת מתן הודעה מוקדמת על העלאת שכר דירה, ומתן אפשרות לשוכר "לצאת" מחוזה שכירות בהודעה של 90 יום מראש במקרים מסוימים.
על מי חל החוק ומתי נכנס לתוקף?
חוק השכירות והשאילה חל על כל עסקת שכירות למגורים בישראל, בכפוף לחריגים שנקבעו. החוק נכנס לתוקף מיידי עם כריתת חוזה השכירות וחל לכל אורך תקופת ההתקשרות, כולל הארכות וחידושי חוזה. עם זאת, הצדדים רשאים לפעול אחרת בחלק מהוראות החוק בהסכמה הדדית, כל עוד ההתניות אינן נוגדות עקרונות יסוד או תקנות ציבור.
חובות וזכויות עיקריות של שוכר ומשכיר לפי החוק
חוק השכירות קובע מערכת של זכויות וחובות הדדיות בין הצדדים לחוזה. המשכיר מחויב להעמיד לרשות השוכר נכס במצב ראוי למגורים, לבצע תיקונים ולאפשר לשוכר שימוש סביר במושכר. מנגד, השוכר נדרש לשלם את דמי השכירות במועד, לשמור על תקינות הנכס, ולהשיב אותו לידי המשכיר בתום התקופה.
זכויות השוכר – העברת חוזה לאחר, שכירות משנה וכו'
ככלל, זכויות של שוכרים כוללות את הזכות להעביר את חוזה השכירות לאדם אחר או להשכיר את הנכס בשכירות משנה, אלא אם נקבע אחרת בחוזה. עם זאת, במקרים אלו השוכר המקורי נותר אחראי כלפי המשכיר לקיום החיובים על פי החוזה. לשוכר עומדת גם הזכות לדרוש מהמשכיר לתקן ליקויים ופגמים בנכס שמונעים שימוש סביר.
חובות המשכיר – מצב הנכס, תיקונים, גובה הערבות וכו'
על המשכיר להעמיד לרשות השוכר נכס במצב טוב ומתאים למגורים. חובה זו כוללת ביצוע תיקונים ותחזוקה שוטפת הנדרשים לשימוש הרגיל בנכס. המשכיר רשאי לגבות מהשוכר ערבות (פיקדון) להבטחת התחייבויותיו, אך גובה הערבות מוגבל כיום בחוק עד לסכום השווה ל-3 חודשי שכירות. כמו כן, המשכיר אחראי לתשלום הוצאות של המבנה כגון ארנונה, מיסים וביטוח מבנה.
דגשים בניסוח חוזה שכירות על פי החוק
בעת ניסוח חוזה שכירות, חשוב להקפיד על הוראות החוק ולהימנע מהתניות מקפחות או בלתי חוקיות. יש לציין בבירור את הצדדים לחוזה, תיאור מדויק של הנכס המושכר, תקופת השכירות, דמי השכירות, מועדי תשלום, הוצאות נלוות, ערבויות, אופציות להארכה וכל פרט מהותי אחר. מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בדיני שכירות לצורך ניסוח החוזה. באתר נבו תוכלו למצוא מידע מורחב ומפורט יותר בנושא.
ביצוע חוזה השכירות בפועל
לאחר ניסוח החוזה וחתימת הצדדים, יש לפעול בהתאם לתנאים שנקבעו ולהוציא את ההתקשרות אל הפועל. זה כולל העברת החזקה בנכס לידי השוכר, רישום מונים על שמו, תשלום דמי השכירות הראשונים, הפקדת ערבויות וכדומה.
חתימה על חוזה והעברת מפתחות
מעמד החתימה על חוזה השכירות והעברת המפתחות מסמל את תחילת תקופת השכירות בפועל. במועד זה יועברו לשוכר המפתחות והחזקה הבלעדית בנכס. מומלץ לערוך במעמד זה פרוטוקול מסירה המתעד את מצב הנכס וכל הציוד שהועבר לשוכר. במקביל יועברו לידי המשכיר הערבויות שנקבעו בחוזה, אם ישנן.
תשלומים, מיסים וחשבונות על פי החוזה
השוכר מתחייב לשלם למשכיר את דמי השכירות במועדים הקבועים בחוזה. נוסף על כך, השוכר נושא בתשלום הוצאות שוטפות הקשורות בנכס כמו חשמל, מים, גז, ועד בית וכדומה, אלא אם נקבע אחרת. מומלץ לבצע את התשלומים באמצעים מתועדים כמו העברה בנקאית או שיקים, ולא במזומן. המשכיר מנגד אחראי למיסי רכוש והוצאות מבנה.
ביטוח, שיפוצים ותחזוקת הנכס במהלך השכירות
במהלך תקופת השכירות, המשכיר אחראי לבטח את הנכס מפני סיכונים כמו שריפה או רעידת אדמה. השוכר מצדו רשאי לבטח את התכולה. לגבי שיפוצים ותיקונים, הכלל הוא שהמשכיר אחראי לתיקון ליקויים מהותיים ולתחזוקה של המבנה והמערכות הקבועות, בעוד השוכר אחראי לתחזוקה שוטפת ולתיקון נזקים שנגרמו כתוצאה משימוש לא ראוי.
סיום תקופת השכירות
חוק השכירות קובע הוראות גם לעניין סיום יחסי השכירות, בין אם עקב הגעה לסוף התקופה הקצובה ובין אם עקב ביטול מוקדם. חשוב להיערך מראש לסיום השכירות ולפעול על פי ההוראות הרלוונטיות, בשביל למנוע מחלוקות מיותרות.
החזרת הנכס והפקדת המפתחות
בתום תקופת השכירות על השוכר להחזיר את הנכס והמפתחות לידי המשכיר, כשהנכס במצב טוב ונקי כפי שקיבל אותו, בכפוף לבלאי סביר. מוטב לתאם מראש את מועד המסירה ולערוך פרוטוקול המתעד את מצב הנכס בעת ההחזרה.
בדיקת נזקים ושחרור פיקדון
עם החזרת הנכס יבצע המשכיר בדיקה של מצבו ויוודא שלא נגרמו נזקים החורגים מבלאי סביר. אם הכול תקין, המשכיר ישיב לשוכר את הפיקדון שהופקד בתחילת השכירות. במקרה של מחלוקת לגבי נזקים, הצדדים ינסו להגיע להסכמה.
אפשרויות הארכת החוזה או ביטולו
אם נקבעה בחוזה אופציה להארכת תקופת השכירות, על השוכר להודיע למשכיר על רצונו לממשה עד למועד שנקבע. בהיעדר הודעה כזו, החוזה יסתיים במועדו המקורי. כמו כן, במקרים של ברירה משותפת, החוק מאפשר לשוכר לבטל חוזה שכירות בהודעה מוקדמת של 90 יום, בכפוף לחריגים. המשכיר לעומת זאת יכול "להשתחרר" מהחוזה רק בהתקיים עילה המוגדרת בחוק, כמו אי תשלום שכירות.
לסיכום
זכויות שוכרים על פי חוק השכירות והחובות החלות עליהם, מעוגנות בחוק בצורה ברורה וחד משמעית. כך גם באשר לזכויות ולחובות של המשכירים. חוק זה, נועד למנוע אי הבנות וסכסוכים בין שוכר למשכיר על דברים שאינם ברורים. התנהלות על פי החוק, לא רק תקל על ההתקשרות בין שוכר למשכיר, אלא גם תבטיח שהכול יתנהל על פי חוק על הצד הטוב וההוגן ביותר.
